*17:21JST AndDo Research Memo（5）：成長強化事業への積極的な投資を継続し、さらなる収益拡大を目指す（3）
■事業概要

c) 不動産担保融資
不動産担保融資のスキームは、融資の金利及び事務手数料などで同業他社と大差がない。ただし、And Doホールディングス<3457>のメインビジネスが不動産売買仲介業であることから、不動産価格の査定については質量ともに他社を凌駕するうえ、査定のスピードも速い。不動産担保融資残高は2017年6月期末に2,865百万円、2018年6月期末に5,587百万円、2019年6月期末に8,163百万円、2020年6月期末に11,045百万円と急速に拡大した。しかしながら、リバースモーゲージ保証事業へ注力事業をシフトしたことや、より収益の拡大を図れる売買事業に資金を振り分ける方針を掲げ、2021年6月期以降は不動産担保融資残高は縮小傾向となっている。

(3) 不動産売買事業
不動産売買事業では、中古住宅買取再生販売、新築戸建住宅建売、住宅用地の開発、一棟収益不動産の再生販売など、同社が自ら不動産を取得し、付加価値を付け、一般顧客・投資家へ販売している。グループ直営店及びFC加盟店、並びに不動産業者から入手した良質な不動産情報と、売り手と買い手双方のニーズを把握した仕入れが強みとなっている。

2024年6月期第2四半期末の保有不動産は、積極的な仕入れにより前期末比4.6%増の34,013百万円と右肩上がりで増加し、中期経営計画を上回るペースで在庫を確保している。保有不動産が膨らむことにより貸借対照表の肥大化、資産効率の低下を危惧する投資家もいるかと思われる。在庫水準がここまで拡大したのは、コロナ禍で割安な不動産を積極的に仕入れたことが要因だ。実際、2024年6月期はコロナ禍に仕入れた大型案件を段階的に売却することにより固定資産の圧縮を図るとともに、売却資金を長期借入金の返済に充当し、財務健全性を高めている。積極的に仕入れを継続するとは言うものの、大型案件の仕入れは終了する予定であることから（一部例外もあり）、今後は棚卸資産と仕入れに起因する有利子負債の増加スピードも緩やかになっていくことが想定される。そのため、資産効率と財務健全性は継続的に向上するものと弊社は見ている。また同社は、大型案件以外の営業強化に取り組む方針を掲げている。安定して収益を計上することができる体制を構築することが目的だ。2023年6月期における不動産売買事業の売上高の内訳を見てみると、大型案件でない住宅系の売上高は前期比18.6%増の15,405百万円と2ケタの伸長を見せた。また、2024年6月期第2四半期においても住宅系の販売は好調に推移しており、大型案件以外に注力する戦略が順調に進捗していることがうかがえる。

3. フロー型収益事業
フロー型収益事業としては、不動産流通事業、リフォーム事業が該当する。なお、不動産流通事業は成長強化事業への人材育成の場として経営リソースを提供しており、大きな成長は見込んでいない。また、リフォーム事業は不動産流通事業などと連携して事業を運営している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎）


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