*14:44JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（4）：Platform事業は借上社宅や付帯商品・サービス収入が増加
■APAMAN<8889>の業績動向

2. 事業セグメント別の動向
(1) Platform事業
Platform事業の売上高は前期比2.0%増の36,808百万円、営業利益は同5.7%増の2,796百万円と3期連続の増収増益となり、営業利益率についても7.6%と2019年9月期の5.1%を底にして上昇傾向が続いた。ここ数年取り組んできた収益力向上施策の効果が徐々に顕在化しているものと評価される。期末の賃貸管理戸数は前期末比1,945戸減の88,663戸、直営店舗数は同1店舗減の70店舗となり、借上社宅提携社数は同17社増の132社、社宅斡旋提携社数は同254社増の3,443社となった。

売上高の内訳は、サブリース収入が前期比3.8%減の18,968百万円、賃貸管理収入が同5.4%増の10,327百万円、斡旋収入が同3.0%減の2,580百万円、その他収入（借上社宅、付帯商品及びサービス収入）が同27.2%増の4,901百万円となった。サブリース収入については、契約条件の悪い物件について不動産オーナーとの契約条件見直し交渉を行うなかで、一部のオーナーがサブリース契約から賃貸管理契約に切り替えたほか（賃貸管理収入の増加要因）、解約も一定程度発生したことなどが減収要因となった。ただ、入居率は約92%と前期比で0.8?0.9%上昇しており、収益性は向上した。

管理戸数が2020年9月期末の92,676戸をピークに減少傾向となっているが、M&Aによる新規獲得を手控えていることに加えて、契約の見直し交渉を進めるなかで一定程度の解約が発生していることが要因となっている。ここ数年は不動産オーナーとのリレーションシップを強化することで解約率低減に取り組んでおり、第3四半期までは90,000戸の水準を維持していたが、第4四半期に1,000戸を上回る解約が発生したことが響いた。なお、2023年9月期の新規獲得戸数が約1,000戸だったのに対して、解約戸数は3,000戸弱となったようだ。

斡旋収入については自社管理物件（サブリース物件）の斡旋件数増加により、仲介手数料収入が減ったことが減収要因となった。他社管理物件の場合は仲介手数料が売上と費用にそれぞれ計上されるが、自社管理物件の場合は計上する必要がないため売上高の減少要因となるが利益への影響はない。店舗の売上は伸び悩んだものの、サブリース物件の入居率が上昇したことで、トータルの収益で見るとプラス要因となっている。2期ほど前から福岡エリアで試験的に開始し、その効果が確認できたことから他のエリアでも展開している。こうした取り組みを円滑に進めるため、2023年9月期から賃貸管理部門と賃貸斡旋部門を統合し、最適な人材配置を行えるようにした。また、DX活用により業務効率の向上に取り組んだことも収益性の向上につながったと見られる。

その他収入が大きく伸長したが、内訳を見ると注力事業である借上社宅事業が前期比131.9%増の1,046百万円と急拡大したほか、その他付帯商品・サービス収入についても同13.3%増の3,855百万円と好調に推移した。借上社宅事業は借上社宅提携社数や社宅斡旋提携社数の開拓が順調に進み、売上高も右肩上がりで伸びている。営業利益も増収効果で数千万円程度の黒字となったもようだ。その他付帯商品・サービス収入については、従来2年契約で一括売上計上してきた24時間駆けつけサービスを3年前から月額契約型のサービスに切り替えたことで一時的に売上高が伸び悩む期間が続いていたが、サービス移行に伴うマイナス影響が一巡したことが主な増収要因となった。

(2) Technology事業
Technology事業の売上高は前期比1.7%増の8,067百万円、営業利益は同29.4%減の672百万円となった。FC店舗数は1,000店舗強と前期比横ばい水準が続き、加盟店舗数の約8割が増収増益となるなど順調に推移したが、FC店舗向けの次世代基幹システムを2023年6月より稼働開始したことで、減価償却費が同213百万円増加したほか、3年ぶりにFC加盟店の全国大会をリアルで開催したことによる関連費用の計上が減益要因となった。これら費用増加要因を除けば利益も横ばい水準だったと見られる。

(3) その他事業
その他事業の売上高は前期比1.0%増の1,808百万円、営業損失は625百万円（前期は959百万円の損失）となった。保有不動産の売却を進めており不動産賃収入等が減少したものの、コロナ禍による行動制限が解除されたことでコインパーキング収入が同1.6%増の1,066百万円と増収に転じた。コインパーキング管理台数は約4,000台と若干減少したが稼働率が上昇した。利益面では、コインパーキング事業の増収効果に加えて、前期に計上した営業投資有価証券評価損（2億円弱）の減少が改善要因となった。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）


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