*15:57JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（7）：2026年11月期に売上高600億円・営業最高益更新を目指す
■中期経営計画

1. 中期経営計画「VISION2026」
property technologies<5527>は、「住まい」のあらゆる領域とテクノロジーが出会った先に、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来があると考えており、そのために住み替えへの一歩をサポートすることで、「あなたの人生の可能性を解き放つこと。」をミッションとしている。こうしたミッションを遂行するため、マンション買取再販事業を拡大するとともに、戸建住宅会社2社を子会社化して安定した規模と事業ポートフォリオを構築、さらにテクノロジーを活用してiBuyerビジネスやSaasサービスを開発してきた。これにより、株式を上場した2023年11月期までに、マンション引渡数年間1,000戸、売上高350億円を達成するなど、成長の仕組みと一定の事業規模を獲得できた。

こうした実績を背景に、同社は2024年11月期以降、ビジネスの質にこだわった成長、独自データベースの拡張やAI査定の精度向上、新たな顧客サービスによるデータ活用先の開拓によって、未来の理想を実現する基盤を構築するため、2026年11月期を最終年度とする中期経営計画「VISION2026」を策定し、マンション引渡数年間2,000戸、売上高600億円規模、直仕入販売割合7.5%?10%、在庫期間200日という経営数値目標を設定した。さらに2030年に向けて、最適な住まいを得られる取引環境の創出、価値ある中古物件の循環を促進する仕組みの構築、情報を軸とした協業に基づく新たなビジネスモデルを実現するとともに、「KAITRY」の定着によって精度と透明性の高い価格査定を確立し、より安心で簡便な不動産取引を実現する考えである。


成長に向けたビジネスの質的向上を目指す
2. 成長戦略
中期の経営数値目標を達成し、ミッションの実現に近づくため、同社はリアルの拠点拡大に加え、SaaSによる仲介会社との連携強化、「KAITRY」の飛躍的拡大により、中古住宅再生事業の成長を加速する方針である。ただし、成長にはビジネスの質的向上が必要であり、そのため成長戦略として、仕入の質的向上、販売の質的向上、コアコンピタンスの強化を進める計画である。なかでもポータルサイト「KAITRY」への期待は大きいという印象だ。

(1) 仕入の質的向上
仕入の質的向上では、テクノロジーを駆使した戦略によって情報量の拡大を図り、仕入情報量となる査定数で70,000件（2023年11月期33,222件）、「KAITRY」直接仕入れ割合10%（2023年11月期2.1%）を目指す。具体的には、ポータルサイト「KAITRY」の利用度を向上し、広告展開による認知度向上やフロー顧客の獲得、的確な住み替えタイミングの提案によるストック顧客の確保を進め、「HOMENET Pro」や「KAITRY professional」などSaaSプロダクトによる仕入情報の流入増を図る。加えて、既存拠点において仲介会社との取引を強化し、年間2拠点のペースで新規拠点の開設を継続することで、ネットワークの拡大を推進する。

(2) 販売の質的向上
販売の質的向上でもテクノロジーを駆使し、仕入決済から販売決済までの在庫保有期間を2023年11月期の234日から200日へと短縮するとともに、2024年11月期に開始する直販ルートで年間150件の販売を目指す。そのための戦略として、独自スコアリングモデルから販売難易度/適性を導出して仕入段階の物件選定にも活用するなど、データサイエンスによる販売最適化を進める。また、常時1,000件を超えるリノベーション済みマンションを掲載するほか、PV数やサイト内回遊を増加する知名度向上策を講じ、「KAITRY」販売ページの活用を促進する。「HOMENET Pro」では、周辺環境や生成AIによるイメージしやすい物件情報の提供を強化する。

(3) コアコンピタンスの強化
データベース拡張による情報網羅性/見える化や査定精度の向上、新規事業/プロダクト開発体制の強化によって、ビジネスの質的向上を支えるコアコンピタンスを強化する方針である。情報網羅性/見える化向上では、質的改善の重要指標となるリアルタイムの営業KPIや需給環境の先行指標、現場実施施策の効果を計測してアラートを表示することで現場の強化を図る。査定制度の向上については、AI査定数の積み上げと実査定との照合による検証を継続する。また、開発チームの増員、組織強化、POC※実施に向けた社内連携体制の強化、産学連携による新規テーマ発掘や共同研究の実施などにより、新規事業や新規プロダクトの開発体制も強化する方針である。

※POC（Proof Of Concept）：概念実証。新規事業などの実現可能性を検証すること。


(4) 「KAITRY」直仕入・直販売の意義
成長戦略において「KAITRY」の役割は大きい。「KAITRY」の直仕入が強化されることにより、高採算で短期間の販売につながる良質な仕入など、仲介会社経由では得られない新たな仕入の機会が増えるうえ、売却や住み替えニーズの掘り起こしにもつながるため、事業領域を拡大できるからである。また、直販売では、同社の独自販売ルートが差別化要因になるうえ、査定希望者にとっても一度に買取ページも販売ページも回遊できるうえ売買往復の手数料がかからないので利便性も経済性も高い。このように、「KAITRY」による直仕入・直販売は同社にとってメリットが大きい。同社はこうしたメリットをさらに生かすため、直仕入で査定書の作成、価格変動などアプリ上でのリアルタイム資産管理、重要事項説明のIT化、直販売ではバーチャルステージングや周辺環境スコアリング、AIによるリコメンドなどのシステムを開発していく計画である。

(5) 成長戦略の進捗実績
これまでも同社は、リノベーションという不動産の新領域において、データベースとテクノロジーを活用した成長戦略を展開してきた。こうしたなかで、AIの活用深化による競争力の強化とビジネス機会の拡大は大きな成果といえよう。AIの活用深化では、査定数を増やしてAI査定と成約価格との乖離分析を重ねることでAI査定のレベルアップが進み、前述したような査定数の急増や戸建AI査定の開発につながった。また、マーケティングデータの収集により、高度な分析・推測も促進された。ビジネス機会の拡大では、「KAITRY」の利用拡大を背景に、2023年11月期には「KAITRY」経由の査定数・仕入件数が前期比2.2倍、同1.7倍と大幅に増加する一方で、直販を本格展開する準備を整えた。また、SaaSプロダクトの提供を開始したことで、「HOMENET Pro」で無料、有料アカウント数がともに拡大、新規展開した「KAITRY finance」ではすでに金融機関4行が導入、「KAITRY professional」も2024年11月期に本格展開する準備が整った。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）


《HH》