*12:21JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（1）：賃貸管理事業と借上社宅事業を成長ドライバーとして収益拡大を目指す
■要約

APAMAN<8889>は、賃貸斡旋で国内最大級の「アパマンショップ」を直営・FCで展開し、賃貸管理・斡旋業務（Platform事業）やFC店から得られるシステム利用料・広告収入等（Technology事業）を収益源としている。持分法適用関連会社としてシステムソフト<7527>※1、アーキテクツ・スタジオ・ジャパン<6085>※2がある。2022年4月の東京証券取引所市場再編に伴い、スタンダード市場に移行した。

※1 同社と子会社のApaman Network(株)の出資を合算した出資比率は2023年3月末時点で24.2%。
※2 2021年10月に第三者割当増資をApaman Networkが引き受け、持分法適用関連会社となった。2023年3月末時点の出資比率は29.1%。


1. 2023年9月期第2四半期累計業績の概要
2023年9月期第2四半期累計の連結業績は、売上高で前年同期比0.6%増の22,889百万円、営業利益で同2.4%減の905百万円とほぼ前年同期並みの水準となった。売上高は主力のPlatform事業において、賃貸管理戸数の増加等により賃貸管理収入が前年同期比5.9%増と堅調に推移したほか、注力事業である借上社宅事業が前年同期比3.1倍増の468百万円と順調に成長したことが増収要因となった。これらストック収入の増加により売上総利益は同1.9%増益となったが、人件費の増加や、地方創生関連費用の計上等により販管費が同122百万円増加したことが減益要因となった。第2四半期末の賃貸管理戸数は前年同期比125戸増加の90,657戸と緩やかながらも増加しており、収益基盤は着実に強化が進んだと言える。なお、為替差損141百万円を計上した影響で、親会社株主に帰属する四半期純利益が8百万円の損失（前年同期は161百万円の利益）となった。

2. 2023年9月期の業績見通し
2023年9月期の業績は、売上高で前期比1.7%増の45,700百万円、営業利益で同0.4%増の1,900百万円と期初計画を据え置いた。Platform事業がけん引役となり、賃貸管理戸数の積み上げと社宅事業の拡大、DXによる業務効率の向上等によって着実な成長を目指す。Technology事業では、FC店舗向け新基幹システム「次世代AOS（Apamanshop Operating System）」の本格稼働に伴う減価償却負担の増加で減益となる見込みだ。ただ、賃貸斡旋・管理事業者向けクラウドサービス「SKIPS」※の販売も徐々に増加しており、将来的に収益貢献が期待される。営業利益は減価償却費や販管費の増加をPlatform事業の収益増でカバーできる見通しであり、前期に計上した営業投資有価証券評価（約2億円）がなくなることも考慮すれば、会社計画の達成は可能と見られる。

※「SKIPS」は空室確認や内見予約、入居申込等をオンラインで可能とするクラウドサービス。2021年2月より運用を開始した。開発元はシステムソフトの子会社であるSS Technologies(株)。


3. 成長戦略
同社は今後の成長戦略として、賃貸管理事業における管理戸数の獲得と収益力の向上、借上社宅事業の拡大に取り組む方針だ。中期的な目標については2023年9月期の実績を見定めて設定することにしている。賃貸管理事業についてはM&Aに頼らず既存オーナーとの関係強化を図り、着実に積み上げていくものと予想される。このほか、サブリース化や付帯サービスの拡充によって収益力の向上を図る。借上社宅事業については2023年9月期の売上高で前期比2倍増の8億円を目標としていたが、第2四半期まで順調に進捗しており、2024年9月期以降も高成長が期待される。財務戦略としては保有資産の圧縮とキャッシュ・フロー経営に注力していくことで、将来的に実質無借金経営を目指す。

■Key Points
・2023年9月期第2四半期累計業績は売上高、営業利益ともにおおむね計画どおりに進捗
・2023年9月期業績は期初計画を据え置き、Platform事業をけん引役に3期連続の増収、営業増益となる見通し
・賃貸管理の収益向上と管理戸数の積み上げ、借上社宅の拡大により持続的成長を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）


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