*14:41JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（1）：売上総利益の約7割を占めるストックビジネスの強化により安定成長を目指す
■要約

APAMAN<8889>は、賃貸斡旋で国内最大級の「アパマンショップ」を直営・FCで展開し、賃貸管理・斡旋業務（Platform事業）やFC店から得られるシステム利用料・広告収入等（Technology事業）を収益源としている。賃貸管理や借上社宅、FCから得られるロイヤリティなどストックビジネスが売上総利益の約7割を占める。持分法適用関連会社としてシステムソフト<7527>※1、アーキテクツ・スタジオ・ジャパン<6085>※2がある。

※1 同社と子会社のApaman Network(株)の出資を合算した出資比率は2023年9月末時点で24.2%。
※2 2021年10月に第三者割当増資をApaman Networkが引き受け、持分法適用関連会社となった。2023年9月末時点の出資比率は29.0%。


1. 2023年9月期の業績概要
2023年9月期の連結業績は、売上高で前期比1.9%増の45,785百万円、営業利益で同7.9%増の2,042百万円と3期連続の増収増益となり、新型コロナウイルス感染症禍拡大（以下、コロナ禍）前の水準（2019年9月期の売上高45,934百万円、営業利益2,055百万円）まで回復した。売上高は主力のPlatform事業において、注力分野である借上社宅事業が同131.9%増の1,046百万円と拡大したほか、入居者や不動産オーナー向けの付帯商品・サービス収入（保険商品、24時間駆けつけサービス等）も伸長し増収要因となった。これらストック収入の増加により売上総利益が同2.7%増となったほか、人員配置の最適化やDXの取り組みによる業務効率の向上で販管費を抑えたことが増益要因となった。なお、期末の賃貸管理戸数は低採算物件の契約見直しを進めたこともあり、前期末比で2.1%減の88,663戸となったが、サブリースの入居率は若干上昇するなど、収益性の面では増益に寄与したものと見られる。

2. 2024年9月期の業績見通し
2024年9月期の業績は、売上高で前期比0.5%増の46,000百万円、営業利益で同2.8%増の2,100百万円と増収増益を見込んでいる。売上高は自社管理物件の斡旋に注力することで仲介手数料収入が伸び悩むほか、サブリース収入の減収を想定しているものの、借上社宅や付帯商品・サービス収入の拡大でカバーし、全体では若干ながら増収を確保する見通し。利益面では、2023年6月より稼働を開始したFC店舗向け基幹システム「次世代AOS（Apamanshop Operating System）」の減価償却費が2億円程度増加するが、引き続きDX推進による業務効率の向上等でカバーし増益が続く見通し。

3. 成長戦略
同社は今後の成長戦略として、賃貸管理事業における収益向上と管理戸数の獲得、借上社宅事業の拡大に取り組む方針だ。賃貸管理事業の収益性向上施策としては、自社管理物件の入居率向上と付帯商品・サービスの積み上げ、DXによる業務効率向上に取り組む。管理戸数の獲得についてはM&Aに頼らず既存オーナーとの関係強化を図ることで着実な積み上げを目指す。借上社宅事業についてはFC加盟店のネットワークも活用しながら営業力を強化し、提携社数の拡大を図ることで収益柱の1つとして育成する考えだ。財務戦略としては保有資産の圧縮とキャッシュ・フロー経営に取り組み、将来的に実質無借金経営を目指す。2023年9月末のネット有利子負債（有利子負債?現預金）は8,305百万円と3期前の水準（2020年9月期末12,168百万円）から順調に削減が進んでいる。また、株主還元については安定配当を継続する方針で、2024年9月期の1株当たり配当金も前期と同額の20.0円を予定している。

■Key Points
・Platform事業は借上社宅や付帯商品・サービス収入が増加、収益性も上昇傾向続く
・2024年9月期業績は減価償却費の増加をPlatform事業の収益力強化によりカバーし4期連続の増収増益を目指す
・賃貸管理の収益向上と管理戸数の積み上げ、借上社宅の拡大により持続的成長を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）


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