*15:05JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（5）：プロジェクトの大型化が進展。セールスプロモーション事業を第2の柱に（2）
■事業概要

(3) 収益不動産の購入・売却を強化
a) 高い目利き力が生かせる収益不動産投資
ディア・ライフ<3245>は都市型レジデンスを開発から手掛けることを中心に業容を拡大してきたが、さらに事業基盤を拡大し収益の多様化を図るため、既に稼働している優良な中小型収益不動産への投資も積極化している。収益不動産は、保有期間中に家賃収入を得た上で、不動産マーケットのサイクルを見極め、より良いイグジットのタイミングを図ることで収益の最大化を目指す。また本来のポテンシャルより賃料が低い物件や空室率が一時的に高くなっている物件を安く仕入れ、保有期間中にリノベーションやテナント付けを行うことによって資産価値の向上を図った上で売却するなどのノウハウや不動産運営能力を持つ同社にとって、創意工夫の余地が大きい。

b) リスク回避と資産効率の向上
都市型レジデンス開発で良好な実績を上げ続け、高成長を遂げた同社の信用力は高い。2015年8月に東証1部に昇格し（現在はプライム市場）、財務の健全性も高いことから、金融機関とのリレーションも良好で借入余力も大きい。一般的に、新規に物件を建築するレジデンス開発事業に比べて既築の収益不動産事業は付加価値の創造余力が低いが、収益化のタイミングは早く、賃料収入と売却を選択できる流動性を持つといった事業特性の違いがある。収益不動産に取り組むことで、安定的な収益性とリスク回避を両立させ、資産効率のさらなる向上を図っている。

(4) アイディの連結子会社化
同社は2021年10月にアイディを子会社化した。アイディは主に品川区・大田区に根付いて、レジデンス・アパート・戸建ての土地仕入から設計・施工、販売まで一貫して行う総合不動産会社であり、不動産賃貸管理、賃貸・売買仲介事業を行うアイディプロパティを100%子会社として傘下に持つ。アイディの本社は品川区であり、品川区と大田区を地盤として地域密着の強みがある。このエリアは、羽田空港までのアクセスに優れていることから、コロナ禍終息後は空港やホテル、物流関係者の需要が強く見込まれる。また、ディア・ライフが事業規模にして10億円程度のレジデンス開発を手掛けることが多い一方で、アイディは3億円程度のレジデンスや、アパート、戸建ての開発も手掛けており、特に狭小地や不整形地、崖等の開発しにくい土地の開発を得意としている。このように、ディア・ライフとアイディグループは、エリアや事業対象規模において棲み分けが可能であることから、仕入情報や開発ノウハウをはじめとしたナレッジの共有により、事業機会の拡大が可能である。

また、アイディグループは開発用地に対して適切なプランニングを行う自社設計部を擁しており、社内での迅速な意思決定を実現している。新築アパートの計画においては自社施工まで行える体制がある。さらに子会社のアイディプロパティでは賃貸・売買仲介事業を行っており複数の店舗を通じて、地元の不動産オーナーやエンドユーザーとの直接的なつながりを持つ。管理受託件数は既に1,400戸に上っており、安定的なストック収益が期待できる。

アイディグループの子会社化により、城南エリア（品川区、大田区など）での仕入・売却力の強化、これまで行ってこなかった施工業務請負や賃貸仲介・管理事業の取り込みにより、事業ポートフォリオの安定と拡大を実現する。2023年9月期には、品川区・大田区にて開発用地、収益不動産の仕入が好調に推移している。

2. セールスプロモーション事業
(1) ポテンシャルの大きい金融・保険分野の非対面（コールセンター）/人材派遣：DLX-HD
同社は、2021年1月、人材派遣事業を行うDLX-HDの第三者割当増資を引き受け、連結子会社化した。DLX-HDは、光通信<9435>傘下で保険サービス事業などを行う(株)NFCホールディングスが2020年12月に設立した会社で、コールセンターによる保険契約の取次業務人員に特化した専門派遣を展開するN-STAFFを傘下に持つ。コロナ禍以降において、非対面型のアウトバウンド向けコールセンターの需要は伸びている。

同社では、「ITを活用した非対面マーケティングの拡大」「事業領域の拡大」を基本戦略としている。不動産業界および金融・保険業界の中だけでも大きな成長余地があるが、さらにIT業界や他業界にも挑戦を開始している。また、セールスプロモーション事業は短期的にはグループ企業の管理部門の共通化によるコスト削減や相互人材の活用など、グループ企業としてシナジーを最大限に発揮し収益の最大化を推進する方針だ。2023年9月期はコスト削減の効果が顕在化し、販管費の抑制が進捗した。

(2) 様々な不動産業務に女性を派遣：ディア ライフ エージェンシー
会社設立時から手掛ける不動産業界向けの人材サービス業は、東京圏の不動産市況が活況なこともあり受注は堅調に推移してきた。同事業を手掛けるDLX-HD傘下のディア ライフ エージェンシーでは、ディア・ライフで不動産事業を行っている経験を生かし、不動産現場で役立つ人材を養成し、派遣している。人材派遣業界は大手から中小まで様々なプレーヤーが存在しているが、ディア ライフ エージェンシーは不動産業界に特化しているため、専門性の高い人材がそろっているのが最大の強みである。分譲・賃貸を問わず物件説明や案内を担当する営業サポート、総合受付や応接室管理などの受付業務、営業支援のモニター・調査・ポスティング業務、賃貸物件でのコンシェルジュサービスなど様々な業務分野への派遣を行っている。派遣スタッフはもとより同事業に従事する従業員の全員が女性であり、女性の社会進出を支援しているという側面もある。

派遣スタッフはその実務に即した基本的な研修を実施した後に現場に派遣しており、派遣後も顧客である大手不動産会社からのフィードバックをもとに派遣スタッフへのきめ細かいフォローアップを施している。このような丁寧な仕事ぶりが、派遣先の不動産会社と派遣スタッフ両者からの信頼を得て当事業の好循環につながっている。優良な派遣スタッフを数多く抱える同社には、大手不動産会社からの継続的な需要がある。コロナ禍においては、モデルルームの営業休止などは発生したが、現在は再開し、今後も堅調な業績が見込まれる。

(3) 業績推移
セールスプロモーション事業の売上高は、2021年9月期下期からN-STAFF及びコーディアリー・サービス、ディア ライフ エージェンシーを傘下に持つ連結子会社DLX-HDの業績が計上された。2022年9月期は通期で計上され、売上高は4,283百万円に達した。一方、利益面では、業容拡大に向けた本社移転やスタッフ増員のための採用強化をはじめとする投資が先行し、セグメント利益は84百万円の損失となった。2023年9月期は堅調な需要に対応し、売上高は4,177百万円となった。利益面では、管理部門の効率化に伴って収益性が改善し、通期での収支均衡に近づいた。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）


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